Comprar casa em Portugal sendo não residente: o que muda em 2026
Em 2025, cerca de 5% das casas vendidas em Portugal foram compradas por quem tem domicílio fiscal fora do país, segundo o INE, citado pelo idealista. Quem compra nessa situação chega muitas vezes bem informado sobre os preços, mas pouco preparado para o processo. As regras, os prazos e os custos surpreendem quase toda a gente. E há uma regra de IMT, nova em 2026, que pode mudar as contas em dezenas de milhares de euros e que depende de uma coisa que muita gente confunde: a residência fiscal.
Isto é para ti?
Neste artigo, não residente quer dizer sem residência fiscal em Portugal. Não depende da nacionalidade nem de onde estás hoje.
- Vives noutro país e nunca foste residente fiscal em Portugal: o artigo é para ti, incluindo o IMT de 7,5%.
- Já foste residente fiscal em Portugal, em qualquer altura: não pagas os 7,5%. Vai à secção "Já viveste em Portugal?".
- És residente fiscal em Portugal e estás só a trabalhar ou a viajar lá fora: pagas as tabelas normais de IMT. Lê o crédito e a compra à distância.
A residência fiscal depende de factos, como os dias que passas cá e a casa que aqui tens, e não do que declaras no Portal das Finanças.
O mercado português não funciona como o mercado que conheces
O mercado imobiliário português tem um ritmo próprio. Não é lento: é estruturado de uma forma que surpreende quem está habituado a outros contextos, onde a negociação é mais longa, os prazos mais elásticos e o processo mais informal.
Quando um imóvel tem procura, move-se depressa. Nas zonas mais disputadas, como Lisboa, o Porto ou partes do Algarve, não é raro que entre a primeira visita e a assinatura do contrato-promessa passem menos de duas semanas. Para quem está a coordenar a compra a partir do estrangeiro, este ritmo pode ser difícil de acompanhar.
A negociação também funciona de forma diferente. O preço de anúncio não é necessariamente o ponto de partida de uma negociação longa. Há margens, mas variam muito consoante o imóvel, a zona e o momento do mercado. Quem chega a contar com descontos de 15% ou 20% sobre o preço pedido tende a perder os imóveis que quer.
O que posiciona bem um comprador não é só o preço que oferece: é a rapidez com que consegue avançar e a solidez que demonstra desde cedo.
O primeiro documento de que precisas não é o que pensas
Antes de qualquer visita formal, antes de abrir conta num banco português, antes de assinar seja o que for: precisas de um NIF, o Número de Identificação Fiscal.
O NIF é atribuído pela Autoridade Tributária e é necessário para qualquer transacção legal ou financeira em Portugal. Sem ele, não abres conta bancária, não assinas um contrato-promessa, não fazes escritura.
Podes pedi-lo num Serviço de Finanças ou numa Loja do Cidadão, com o teu documento de identificação e um comprovativo de morada. Se não estiveres em Portugal, pode ser pedido por um procurador.
E o representante fiscal?
Deixou de ser obrigatório para obter o NIF, mesmo para quem vive fora da União Europeia. A questão volta quando passas a ter uma relação fiscal com Portugal, e ser dono de um imóvel é uma delas. Nesse momento, quem vive fora da União Europeia e do Espaço Económico Europeu tem duas opções: nomear um representante fiscal ou aderir às notificações electrónicas no Portal das Finanças. As regras e excepções estão explicadas nas perguntas frequentes da Autoridade Tributária. Quem vive na União Europeia não é obrigado a nenhuma das duas.
O NIF não cria residência fiscal em Portugal e não expira. É simplesmente o teu número no sistema. Trata dele antes de começar a visitar imóveis.
O CPCV não é uma formalidade
O Contrato-Promessa de Compra e Venda, o CPCV, é o documento que transforma uma intenção de compra numa obrigação legal. É assinado entre a aceitação da oferta e a escritura final, e tem consequências reais se qualquer das partes recuar.
Antes de assinar: o que verificar
Antes de chegar ao CPCV, há documentação do imóvel que deve ser analisada. A caderneta predial confirma a descrição fiscal do imóvel e o seu Valor Patrimonial Tributário. A certidão permanente do registo predial mostra quem é o proprietário e se existem hipotecas, penhoras ou outros ónus. A licença de utilização confirma que o imóvel tem autorização legal para ser habitado. O certificado energético é obrigatório e diz-te muito sobre o conforto e os custos futuros da casa.
Se algum destes documentos tiver irregularidades, o CPCV não é o momento para as descobrir. Um advogado ou solicitador com experiência em transacções imobiliárias consegue fazer esta verificação rapidamente e evita surpresas que, nesta fase, já têm custos.
O sinal e as consequências
Ao assinar o CPCV, o comprador entrega um sinal, habitualmente entre 10% e 20% do valor do imóvel. O que esse sinal significa está definido no artigo 442.º do Código Civil e funciona nos dois sentidos: se o comprador desistir, perde o sinal. Se o vendedor desistir, devolve o dobro. Não é uma cláusula que se negocia. É lei.
Para um comprador estrangeiro, isto tem uma implicação prática: é preciso ter o sinal disponível em euros, numa conta acessível, antes de avançar para o CPCV. Não é o momento para resolver transferências internacionais.
O CPCV também é o documento onde ficam definidos o prazo para a escritura e as condições da compra, incluindo eventuais condições como a aprovação do crédito habitação. Qualquer condição que não esteja escrita no CPCV não existe.
Os custos que não estão no preço do anúncio
O preço de um imóvel é o que está no anúncio. O que vais efectivamente pagar inclui mais. Explicámos cada um destes custos em detalhe no artigo sobre quanto custa mesmo comprar casa. Aqui fica o que muda para quem compra a partir do estrangeiro.
IMT: para não residentes, a regra mudou em 2026
O IMT é calculado sobre o valor mais alto entre o preço da escritura e o Valor Patrimonial Tributário do imóvel.
Com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (aplicação explicada no Ofício Circulado n.º 40131/2026, da Autoridade Tributária), quem compra casa sem ter residência fiscal em Portugal paga, por regra, uma taxa fixa de 7,5% de IMT, sem escalões, isenções ou reduções. Para uma casa de 400.000 euros, o IMT é de 30.000 euros. É um custo que tem de entrar no orçamento desde o primeiro dia.
O que decide a taxa é a residência fiscal. Não é a nacionalidade nem o NIF. Ter NIF português não faz de ti residente. Um português que nasceu e sempre viveu fora do país paga os 7,5%. Um estrangeiro com NIF português que continua a viver no seu país também.
Há excepções, e uma delas pode valer mais de 10.000 euros nesta mesma casa. Explicamos tudo na secção seguinte.
Se já tiveres residência fiscal em Portugal e comprares para viver, aplica-se a tabela normal: isenção até 106.346 euros e taxas progressivas acima desse valor. Podes fazer as contas nas tabelas práticas de IMT de 2026 da Autoridade Tributária.
Imposto do Selo
Incide à taxa de 0,8% sobre o valor da transacção e paga-se antes da escritura, junto com o IMT.
Escritura e registo predial
O custo depende de onde fazes o acto (notário, solicitador, advogado ou balcão Casa Pronta) e do valor do imóvel. Pede orçamento antes e inclui-o nas contas desde o início.
Comissão de mediação
Em Portugal, a comissão de mediação é habitualmente paga pelo vendedor. O comprador não paga comissão à agência que representa o vendedor. Se trabalhares com um consultor que te represente só a ti, os honorários são acordados à parte.
Documentos emitidos no estrangeiro
Alguns documentos emitidos fora de Portugal precisam de ser legalizados para serem aceites por bancos e notários. Conforme o país de origem, isso pode exigir uma certificação feita por uma autoridade local ou passar pelo consulado. Muitas vezes é necessária também uma tradução certificada. Os custos variam consoante o país e o número de documentos. Conta com tempo: este processo raramente é imediato.
Já viveste em Portugal? A taxa de 7,5% pode não se aplicar a ti
A lei afasta a taxa de 7,5% em três situações. Em todas, o que conta é a residência fiscal, tal como está definida no Código do IRS.
1. Já foste residente fiscal em Portugal
Se em algum momento foste considerado residente fiscal em Portugal, não pagas os 7,5%, mesmo que hoje vivas noutro país. Pagas o IMT pelas taxas gerais, logo na escritura, sem pedidos posteriores. A lei não fixa limite de tempo: conta a residência no passado, seja de há dois anos ou de há vinte. A Autoridade Tributária confirmou esta leitura no Ofício Circulado n.º 40131/2026.
É a situação de muitos emigrantes portugueses e de estrangeiros que viveram cá uns anos e voltaram ao seu país.
Numa casa de 400.000 euros, as contas ficam assim, segundo as tabelas de IMT de 2026:
- Quem nunca foi residente fiscal paga 30.000 euros.
- Quem já foi residente e compra uma casa que não vai ser a sua morada, como uma casa de férias, paga cerca de 19.300 euros.
- Quem já foi residente e vem viver para essa casa, como habitação própria e permanente, paga cerca de 18.240 euros.
Se és casado em comunhão de bens, basta que um dos dois seja ou já tenha sido residente fiscal em Portugal para o casal pagar pelas taxas gerais. Se comprarem em compropriedade, a situação de cada um é avaliada à parte.
Se já viveste em Portugal, fala disso com o solicitador ou advogado que vai preparar a escritura antes de a marcar. É essa informação que define a taxa aplicada.
2. Passas a ser residente fiscal nos dois anos seguintes à compra
Se vieres viver para Portugal até dois anos depois da compra, pagas os 7,5% na escritura, mas podes pedir às Finanças a devolução da diferença para as taxas gerais. O pedido faz-se por reclamação graciosa, no prazo de seis meses a contar da data em que passas a ser residente.
3. Arrendas a casa com renda moderada
Se, nos seis meses seguintes à compra, a casa for destinada a arrendamento para habitação, com renda dentro dos limites do Decreto-Lei n.º 97/2026, e ficar arrendada pelo menos 36 meses, seguidos ou interpolados, nos primeiros cinco anos, também podes pedir a devolução da diferença. Aqui, os seis meses para o pedido contam a partir da assinatura do contrato de arrendamento.
Mudar a morada nas Finanças não chega
A residência fiscal não se escolhe no Portal das Finanças. Depende de factos: ter passado mais de 183 dias em Portugal num período de 12 meses, ou ter cá uma casa em condições que mostrem que é ali que vives. Declarar uma residência que não corresponde à realidade, só para pagar menos imposto, pode dar lugar à correcção do imposto, a coimas e, nos casos mais graves, a um processo por fraude fiscal.
Há ainda outra regra a ter em conta. Quem compra com a taxa de habitação própria e permanente tem de fazer da casa a sua morada nos seis meses seguintes à compra e mantê-la assim durante seis anos. Se deixar de lá viver antes disso, perde o benefício e paga a diferença.
O crédito é possível, mas o banco vê-te de forma diferente
Os bancos portugueses concedem crédito habitação a não residentes. Mas o processo é mais exigente, e convém perceber porquê antes de fazer uma proposta.
O principal desafio é a verificação de rendimentos. Um recibo de vencimento emitido fora de Portugal não cruza com o sistema fiscal português. O banco tem de validar os teus rendimentos por outra via, o que implica mais documentação e, muitas vezes, mais tempo de análise.
Os limites ao crédito são definidos pela Recomendação Macroprudencial n.º 1/2026 do Banco de Portugal, em vigor desde 1 de Agosto de 2026. Entre outras mudanças, a taxa de esforço máxima passou para 45%. Quando o imóvel não é habitação própria e permanente, os limites de financiamento são mais baixos, e cada banco aplica os seus próprios critérios a não residentes.
Para formalizar o crédito precisas de uma conta bancária em Portugal. Muitos bancos já permitem abri-la à distância.
O perfil que os bancos aprovam com mais facilidade tem rendimentos estáveis e documentados, em euros ou numa moeda de baixo risco cambial, uma entrada de pelo menos 20% do valor do imóvel e uma taxa de esforço confortavelmente abaixo do limite. Se o teu perfil se afasta disto, não significa que o crédito seja impossível: significa que a escolha do banco e a forma como apresentas o processo fazem mais diferença.
Comprar casa à distância: possível, mas com condições
Esta secção serve qualquer pessoa que esteja fora de Portugal durante a compra, seja ou não residente fiscal.
É possível comprar um imóvel em Portugal sem lá estares durante o processo. Mas requer preparação e as pessoas certas.
A ferramenta que torna isto possível é a procuração: um documento que autoriza outra pessoa a actuar em teu nome, incluindo assinar o CPCV e a escritura. Se for feita fora de Portugal, tem de ser legalizada e, se necessário, traduzida para ser válida cá.
Um mediador com experiência em compradores internacionais faz diferença concreta neste contexto. Não só porque conhece o mercado: porque sabe coordenar advogados, solicitadores, bancos e notários num processo que, para quem está fora do país, tem muito menos margem para atrasos ou mal-entendidos. A distância amplifica qualquer falha de comunicação.
As visitas por vídeo são cada vez mais comuns e a maioria dos agentes está preparada para as fazer. O que não substituem é o contexto: a rua, o piso, a exposição solar, o estado real do prédio. Uma visita presencial, mesmo que seja só uma, continua a fazer diferença.
O que não funciona à distância é a hesitação. Se vires um imóvel que te interessa e precisares de tempo para viajar antes de avançar, é muito provável que já não esteja disponível quando chegares.
O mercado muda de região para região
Quem pesquisa sobre comprar casa em Portugal lê muita informação geral. Mas o país não é um mercado único, e tratá-lo como se fosse pode sair caro.
O peso dos compradores não residentes varia muito. Em 2025, concentrou-se sobretudo no Algarve, com 29,7% das compras, contra 12,5% na Grande Lisboa. Onde há mais compradores locais a disputar as mesmas casas, como nos grandes centros urbanos, o poder negocial de quem compra a partir do estrangeiro é menor.
O tipo de imóvel também muda. Nos centros históricos de cidades como Lisboa e Porto, uma parte significativa dos imóveis à venda é antiga e precisa de intervenção, desde actualizar acabamentos até reabilitação estrutural. Comprar uma casa para renovar implica perceber o estado do prédio, a situação da fracção no condomínio e as regras urbanísticas da zona. Há zonas onde as obras estão sujeitas a condicionantes, nomeadamente em Áreas de Reabilitação Urbana. Não é necessariamente um problema, mas tem de ser avaliado antes da compra.
Por fim, o preço por metro quadrado, o ritmo do mercado e a valorização variam muito de região para região, e até de bairro para bairro dentro da mesma cidade. Um relatório que trate o país como um todo está a simplificar de uma forma que pode custar dinheiro a quem decide com base nele.
Se estás a começar do zero, o guia completo para comprar casa explica o processo passo a passo.
Perguntas frequentes
Preciso de visto para comprar casa em Portugal?
Não. Qualquer pessoa, de qualquer nacionalidade, pode comprar imóveis em Portugal sem visto ou autorização de residência. Mas comprar casa não dá, por si só, o direito de viver em Portugal.
O Golden Visa ainda existe?
A via do investimento imobiliário no Visto Gold (ARI) terminou para novos pedidos em 2023. Hoje não é possível obter Golden Visa através da compra de casa em Portugal.
Quanto IMT paga um não residente?
Com o Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio, uma taxa fixa de 7,5% sobre o valor do imóvel, sem isenções nem reduções. Não paga esta taxa quem já foi residente fiscal em Portugal. Quem passa a ser residente nos dois anos seguintes, ou arrenda a casa com renda moderada nas condições da lei, pode pedir a devolução da diferença.
Sou emigrante. Pago 7,5% de IMT?
Depende. Se já foste residente fiscal em Portugal em algum momento, não: pagas pelas taxas gerais. Se nunca foste, pagas os 7,5%, salvo se vieres viver para Portugal nos dois anos seguintes ou arrendares a casa nas condições da lei.
Quanto tempo demora o processo de compra?
Depende de vários factores. Sem crédito e com a documentação em ordem, a compra pode ficar concluída em poucas semanas entre o CPCV e a escritura. Com crédito habitação, o prazo costuma ser de dois a quatro meses, consoante a rapidez do banco.
Posso comprar sem ir a Portugal?
Sim, através de procuração a um representante. Requer preparação e implica confiar numa pessoa para decidir em teu nome em questões com peso financeiro.
Posso ter crédito habitação sendo não residente?
Sim. Os bancos portugueses financiam não residentes, mas com regras mais exigentes: entrada maior, mais documentação para comprovar rendimentos e critérios que variam de banco para banco.
Tens dúvidas sobre o processo de compra em Portugal ou queres perceber como está o mercado numa zona em concreto? Fala connosco.
