Certificado energético: o que é, como afecta o valor da casa e o que perguntar antes de comprar
Aparece em todos os anúncios. O banco pede-o durante o processo de crédito. Tem de estar presente na escritura. E ainda assim, a maioria das pessoas que compra ou vende casa em Lisboa não sabe bem o que significa aquela letra, nem o que fazer com ela.
Saber lê-la muda a forma como se avalia, e se negoceia, uma casa.
O que é o certificado energético
O certificado energético é um documento que avalia a eficiência energética de um imóvel numa escala de oito classes, de A+ a F. A+ é a mais eficiente. F é a menos eficiente. É emitido por um perito qualificado reconhecido pela ADENE, a Agência para a Energia, que gere o Sistema de Certificação Energética dos Edifícios em Portugal.
Mas o certificado não é só a letra. Contém os consumos estimados de energia para aquecimento, arrefecimento e produção de água quente sanitária. Descreve as características construtivas do imóvel. E inclui recomendações concretas de melhoria: vidros duplos, isolamento de paredes, sistemas de ventilação, equipamentos mais eficientes.
É, na prática, um diagnóstico. Revela o que nenhuma fotografia mostra e o que nenhuma visita consegue medir com precisão: quanto vai custar manter aquela casa ao longo dos anos.
Quando é obrigatório ter certificado energético
O certificado energético é obrigatório para vender ou arrendar qualquer casa, nova ou antiga. Desde Dezembro de 2013, tem de existir antes de o imóvel ser anunciado, e não apenas na escritura. A classe energética tem de constar em todos os anúncios: portais imobiliários, redes sociais, qualquer forma de promoção. Anunciar sem ela pode dar coima.
Há um ponto que muita gente desconhece: a obrigação existe mesmo em vendas entre particulares, sem qualquer agência envolvida. Quem recorre a crédito habitação encontra-o também do lado do banco, que o inclui na lista de documentos do processo.
A classe que aparece no anúncio tem de corresponder ao certificado apresentado na escritura. Não pode haver discrepância entre o que foi divulgado e o documento entregue ao comprador.
O mediador imobiliário partilha esta responsabilidade. Quando uma agência angaria um imóvel para venda, garantir que o certificado existe, está válido e está correcto é parte do trabalho, não um detalhe administrativo.
Como pedir o certificado energético e quanto custa
O primeiro passo é escolher um perito qualificado. A lista de profissionais credenciados está disponível no portal SCE. Vale a pena pedir mais do que um orçamento, porque os preços variam.
O perito tem obrigatoriamente de visitar o imóvel. Sem visita presencial, o certificado não pode ser emitido. Na visita, recolhe informação sobre as características do edifício: paredes, coberturas, pavimentos, envidraçados, equipamentos de climatização e produção de água quente. Depois regista os dados no portal SCE e emite o documento.
O custo tem duas componentes. Os honorários do perito são livres e variam conforme o profissional e a dimensão do imóvel. A taxa de registo no SCE é fixada por portaria: para habitação, vai de 28 euros nos T0 e T1 a 65 euros nos T6 ou superiores, a que acresce IVA. O custo total resulta da soma das duas.
O certificado tem validade de dez anos para habitação. Enquanto estiver válido, pode ser usado em transacções sucessivas sem necessidade de renovação.
O que significa cada classe energética na prática
A classe energética não é burocracia. Traduz-se em graus de conforto no Inverno, em facturas de electricidade ao longo do ano e na qualidade do ar interior.
Uma casa de classe A ou A+ tem isolamento térmico eficiente, janelas que seguram o calor, equipamentos de baixo consumo e, frequentemente, produção de energia renovável. Uma casa de classe E ou F perde calor pelas paredes, tem janelas simples, e aquece e arrefece mal. A diferença no dia-a-dia é significativa, e a diferença na factura também.
Em Lisboa, este ponto precisa de contexto. A nível nacional, cerca de dois em cada três certificados de habitação têm classe C ou inferior, segundo dados do SCE de 2023. Grande parte do parque habitacional lisboeta é antigo, e construção antiga tende a ter menor eficiência energética. Uma classe D num apartamento dos anos 60 em Alvalade não é uma anomalia: é o resultado natural do tipo de construção e da época em que foi feita. Não inviabiliza a compra. Mas informa a decisão.
Há outro dado que os compradores raramente conhecem: a mesma casa pode obter classes diferentes consoante a data em que o certificado foi emitido. A legislação e os critérios de referência do SCE foram revistos ao longo dos anos. Um certificado emitido há vários anos pode mostrar uma classe diferente da que esse mesmo imóvel obteria se fosse avaliado hoje. A data de emissão importa.
Como a classe energética afecta o preço, o crédito e o IMI
A classe energética é uma variável no preço de um imóvel. Não a única, mas uma que tem peso crescente no mercado de Lisboa.
Do lado do vendedor, uma classe mais alta valoriza o imóvel e reduz a margem de negociação do comprador. Uma classe mais baixa não é necessariamente um problema, mas é uma alavanca que o comprador vai usar. As recomendações do perito registadas no certificado não obrigam o vendedor a fazer obras antes da venda. São informativas, não vinculativas. O que fazem é dar ao comprador uma ideia do investimento que pode ser necessário a seguir à compra.
Do lado do comprador, a classe energética pode abrir portas financeiras concretas. Vários bancos têm produtos de crédito habitação associados à eficiência energética, com condições mais favoráveis para imóveis com classes mais elevadas, como spreads mais baixos. As condições e as classes abrangidas variam de banco para banco. Em 2024, a Associação Portuguesa de Bancos e a ADENE assinaram um protocolo de partilha de informação sobre certificados energéticos, para que os bancos aderentes possam avaliar melhor o risco do crédito associado aos imóveis.
Nos impostos, alguns municípios concedem reduções de IMI a imóveis com classes energéticas elevadas, ou que subiram de classe depois de obras. Depende de deliberação municipal e muda de concelho para concelho e de ano para ano. Antes de fechar a compra, vale a pena confirmar junto da câmara municipal se existe algum benefício em vigor.
O que muda com as novas regras europeias
Em Fevereiro de 2025, o Decreto-Lei n.º 11/2025 transpôs parcialmente para o direito português a Directiva (UE) 2024/1275, relativa ao desempenho energético dos edifícios. A meta europeia é clara: parque imobiliário com emissões nulas até 2050 e novas construções sem emissões de combustíveis fósseis no local a partir de 2030.
O que isto significa na prática para quem compra hoje uma casa com classe D, E ou F em Lisboa?
A curto prazo, nada muda de forma imediata. Não há obrigação legal de fazer obras após a compra. Mas a médio e longo prazo, as pressões vão aumentar. Imóveis com classes baixas tendem a tornar-se progressivamente menos atractivos no mercado de revenda, à medida que os compradores ficam mais informados e que os bancos afinam a avaliação de risco com base na eficiência energética. Quem compra hoje com horizonte de revenda a dez ou quinze anos tem razão em incluir a classe energética no cálculo.
O que perguntar sobre o certificado antes de comprar casa
O certificado fica registado no portal SCE e pode ser pesquisado pela morada do imóvel. Antes de assinar o contrato-promessa, pede-o e lê-o.
Pergunta quando foi emitido: um documento com seis ou sete anos pode não reflectir com precisão o estado actual do imóvel, especialmente se houve obras entretanto. Confirma também se a classe que aparece no anúncio corresponde exactamente ao documento original, e pede para ver o certificado completo, não apenas a etiqueta com a letra.
As recomendações de melhoria registadas pelo perito merecem atenção. Não criam obrigações para o vendedor, mas dão uma indicação clara do que pode ser necessário fazer e a que custo estimado. Uma lista de melhorias com investimento acessível é diferente de uma lista que implica substituição de caixilharia em todo o imóvel ou intervenção na cobertura. Saber isso antes de negociar o preço é muito diferente de saber depois de assinar.
Se houver histórico de consumos reais, por exemplo facturas de electricidade e gás dos anos anteriores, pede-o. O certificado calcula consumos estimados com base em condições padronizadas. Os consumos reais dizem mais sobre o comportamento térmico daquela casa específica.
Na NL Imobiliária, o certificado energético faz parte da conversa desde o primeiro momento, com quem vende e com quem compra. Não é uma formalidade que se trata no fim. É informação que molda a negociação, o financiamento e a decisão. Se estás a pensar comprar ou vender em Lisboa e queres perceber o que o certificado diz sobre uma casa concreta, fala connosco antes de assinar o CPCV.
